成渝“分化”?数读双城行业现状 世界热门

克而瑞地产研究   2023-05-25 17:28:00

目前,多城市以高品质城市建设推动高质量发展,成渝两地以成渝地区双城经济圈建设为战略牵引,同步向高质量发展推进。


【资料图】

值得关注的是,在房地产行业从“高周转”进入到“有质的发展”的调整期时,成渝两地的地产发展节奏和方向出现一定差异:成都持续外拓发展,入市项目及产品聚焦刚改改善;重庆分阶段、分步调整,早在2019年,从土地供应端将部分土地容积率结构性下调至1.5,指导新房市场产品从刚需向更优品质保障的刚改/改善调整;近期,重庆市住房和城乡建设委员会组织编制《重庆市中心城区高品质生活居住区行动指引》,推进重庆市中心城区高品质生活居住区建设。

成渝两地的地产发展阶段和发展方向不同,其开发商投资挑战、市场容量格局也有不同。本文将从成渝两地的城市投资端、城市商品住宅市场的成交端,对比分析成渝两地的市场差异

在“双集中”中,2023 年,成渝两地供地节奏变化,重庆根据市场化需求,推行“少量高频”供应方式;成都批量供应明显。

双城供地节奏变化,其入市地块的利润空间也有了明显的差异化表现:利润空间上,重庆已入市地块,投资利润率均在10%以上,拿地企业后续利润空间整体可观;与重庆入市地块均是高利润率不同,成都2023年入市地块利润空间分化,其中有占比17%的地块,利润率在10%以下,对拿地企业的资金周转能力、产品打造力等综合能力有一定考验

数据来源:CRIC,数据时间:2023年1月-5月22日

出让土地的利润空间分化,从拿地企业类型上看,两城的拿地企业也有一定的差异:重庆央国企、民企各占一半,目前各类型企业的投资结构相对更稳定,对于各类型企业投资而言,重庆的投资门槛相对更低,可行度相对更高;成都拿地企业以央国企为主,占比近6成,这表明后市竞争中,央国企在货储绝对值上更有优势,竞争力度更强。

数据来源:CRIC, 数据时间:2023年1月-5月22日

数据来源:CRIC数据时间:2023年1月-5月22日

从决定开发商结算利润的关键因素——房地价差(地价/房价)来看,差值越大,证明企业利润空间越高。从成渝两地的房地价差来看,企业在成都投资利润空间表现更优。

从双城房地价差的对比数据看,重庆的投资利润空间相对较薄,近两年房地价比在2.0左右,房地价差在7000-8000元/㎡的利润梯队中

与重庆相对,成都投资利润空间表现更优,从2020年开始,其房地价比已在2.0以上,近2年的房地差也上涨至1.7万/㎡的高利润空间范围

聚焦两城的房价、地价复合增长率,成都地价增速较重庆地价增速更快;于重庆而言,目前的利润空间相对成都绝对值优势较弱,但有利润增长可能性:重庆地价复合增长率较房价复合增长率高2个百分点,成都则高出4个百分点。长期来看,成都高利润空间将呈现收缩,重庆处于地价回调后的稳定期,利润空间有扩大趋势

城市投资的利润空间分化,其城市中的房地产开发企业竞争也表现不同:

重庆各梯队企业的市占率相对稳定,在进行了行业洗牌后,央国企市占提升明显,但优质民企仍有40%市占率,同时优质民企增储机会仍大,市场竞争压力相对较小,优质民企在渝发展友好度较强;

成都企业集中度提升,央国企优势明显,中小企业竞争压力加大。

数据来源:CRIC,数据时间:2022年-2023年4月

根据2022-2023年4月两年TOP30房企权益销售排行榜数据对比——

TOP30房企市占率双城表现差异化明显,重庆各梯队房企市占率相对稳定,头部优势明显,竞争格局变化较小,整体竞争环境相对较稳定;而成都各梯队均呈现了较大的向上聚合效应,除第一梯队外,后续各梯队2023年1-4月市占率较2022年均上涨了超10个百分点,这表明城市中房企竞争格局更严峻,中小企业竞争压力更大。

成渝双城投资分化,从投资落位到城市中的商品住宅市场销售端,其表现又是如何?

重庆市场整体表现与全国大势保持一致,2022年容量为1571万方,2023年1-4月为600+万方,规模持平杭州、广州、南京等重点城市,其成交量级属全国第二梯队,平稳发展性质强。

放眼全国维度的住宅新房+二手房规模端,成都的市场成交量表现优异2022年在全国市场腰斩的情况下,成交了2773万方,异军突起,城市市场热度延续到2023年,今年1-4月成交1286万方,仍居全国成交量排行榜首。

数据来源:CRIC,数据时间:2023年1月-4月

数据来源:CRIC,数据时间:2022年1月-2023年4月

从成渝两城的二手房换手活跃度上看,重庆的二手房换手活跃度值在0.5左右,这表明目前市场整体处于平稳发展的状态中

成都二手房换手活跃度远高于重庆,2023年成都二手房换手活跃度均值上涨至0.1以上,归因于目前成都市场呈现一定的新房/二手房的房价倒挂现象,在房价倒挂的驱动下,二手市场整体活跃度提升,投资者抛盘、降杠杆表现明显

数据来源:CRIC、链家,数据时间:2023年5月

重庆市场K型发展,刚需刚改、高端改善产品热销

数据来源:CRIC,数据时间:2023年1月-4月

从产品档次来看,前四月1.4万元/㎡以下低端产品成交份额下滑3.8%,而中端、中高端、高端类产品成交份额呈不同程度上涨;

从产品类型来看,刚需刚改比例较大,但90-120平米刚需刚改类产品、200-240㎡品质改善/高端改善类产品成交份额出现上涨;

综上可见,市场呈K型发展,刚需刚改持续主导,但改善类客户高品质需求下,高端品质产品热销

成都市场刚改改善主导,中高端产品成市场主流需求

数据来源:CRIC,数据时间:2023年1月-4月

从产品档次来看,成都2023年1-4月2.2万/㎡以下中低端产品成交份额下滑14.1%,而中高端、高端类产品成交份额上涨14.1%;

从产品类型来看,120-160㎡刚改改善比例较大,此外,240㎡以上品质/高端改善类产品成交份额出现上涨;

综上可见,市场刚改改善主导,面积120㎡以上、单价22000元/㎡以上产品为市场主流

从重庆2023年1-4月成交表现看,与成都持续外拓有一定差异。目前市场成交主力主要聚焦在1.5环的近郊品质型板块内,价格层面,该类板块均价在15000元/㎡左右,在市场调整期,距离城市核心相对较近的近郊品质型板块,因板块内的配套逐步落地、产品升级发力等综合因素,对客群吸附力更强,市场占有率46%左右;价格层面,城市核心板块均价高位水平,T1城市顶级板块均价近30000元/㎡,与成都2环内均价水平持平。

从成都2023年1-4月各环线成交表现看,2环以内整体呈量低价高表现,随着城市核心区域开发逐渐饱和,市场基本短供;市场成交主力发展至4环外,市场占有率超64%,城市外拓加剧;价格层面,四环外房价在20000元/㎡以内,以价换量表现明显。

数据来源:CRIC,数据时间:2023年1月-4月

热门板块对比:

重庆中央公园→成都天府中央商务区、麓湖;

重庆西永、蔡家→成都十陵;

不管是成都还是重庆,针对目前两城的热门板块的热销项目,客群在购房时,“总价因素”仍是客群购房的第一敏感点。因成渝两地的房地产发展阶段不同,对于热门板块而言,其热销项目的产品和总价段表现不同:重庆热销项目以刚改改善类洋房产品为主,总价150-300万为主;成都热门板块热销项目主力产品以品质改善及高端改善精装大平层、别墅产品主导,总价级多以300-600为主。

数据来源:CRIC,数据时间:2023年5月

板块横向两城热门板块的客群来源:

重庆的新重庆人近年来多聚焦两江新区成都的新成都人多聚焦天府新区,置业因素受工作驱动和对板块发展潜力的认可,客群置业意愿更强,支付力更足,改善购房需求较其他城市区域旺盛;

重庆蔡家、西永及成都十陵均为近年来城市热门板块,前期承接城市刚需外溢,板块持续发展后,已进入客群承载轮动阶段,现状以城市刚改改善换房客户为主

成渝一体化发展节奏中,房地产市场总被双向对比,通过数据对比可知:

成渝两城的房地产发展处于不同阶段:成都企业竞争压力逐步增大;重庆在政府控盘的节奏中,后续将持续处于平稳健康的发展状态,同时,目前重庆投资利润空间逐步释放,于房地产开发企业而言,城市进入及深耕的机会彰显

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